随着房企密集披露2022年业绩预告，房企预亏比例较去年有所扩大。
wind数据显示，截至2月1日，a股已有超过60家房企发布了2022年业绩预告或业绩快报，其中超56家预计净利润同比下滑，40家为亏损房企，占比近67%。
值得注意的是，陷入亏损的房企中，不仅有身陷险境的蓝光发展、泰禾、阳光城(行情000671，诊断股)，还有华侨城、格力地产(行情600185，诊断股)、华远地产(行情600743，诊断股)、首开股份(行情600376，诊断股)。
其中，截至2月1日，2022年首亏的a股上市房企超过12家，其中8家为中央国企。
根据业绩预告，预计最大亏损金额超过百亿的房企有7家，分别是蓝光发展、中天金融、阳光城、荣盛发展(行情002146，诊股)、华侨城A(行情000069，诊股)、泛海控股(行情00046，诊股)、金科股份(行情000656，诊股)。
根据上述房企的公告，亏损的原因主要有两个。一是受宏观调控和结算周期变化影响，房企结转面积减少，结转项目毛利率低。同时，受市场环境影响，部分房地产项目出现减值迹象，房企预计对部分房地产项目计提存货跌价准备，导致利润大幅下降。
万通发展、金科股份、荣盛发展等房企均在业绩预告中提到，受疫情和市场低迷影响，项目销售额、项目交付量和已交付项目毛利率均大幅下降，进而导致整体结转收入规模和毛利同比大幅下降。
“房企利润普遍下滑，是前几年高价土地结转的影响，微利项目结算相对集中；其次，近年来房企去工业化压力大，营销端口普遍采取打折促销，加速去工业化，降低利润；三是重点一二线城市限价监管依然严格，较高的地价房价比进一步压缩项目利润空间。”凯瑞分析师表示。
其次，市场低迷带来的投资性房地产和存货的账面价值也在冲击企业的盈利能力，导致部分企业陷入亏损的“泥潭”。
记者了解，对于2022年业绩预亏的原因，多数房企都提到了计提资产减值，包括荣盛发展、世茂、金科、阳光城、泛海控股。
如蓝光发展2022年计提减值损失约160亿元，主要为存货跌价；格力地产预计计提资产减值准备15.8-18.96亿元；固定资产和在建工程减值损失约6亿元。
值得注意的是，部分房企进行了大额资产减值，导致净利润亏损。相关分析人士表示，根据相关规定，房地产企业在计提大额资产减值后，应详细披露相关存货和固定资产减值是否准确、及时，是否存在超额计提。
事实上，在荣盛发展、金科、中南建设、美好地产发布预亏公告后，这四家公司都收到了深交所的关注函，函中均要求其说明减值准备计提的合理性。
深交所在对荣盛发展的关注函中，要求说明计提资产减值损失涉及的具体资产和项目、主要减值测试过程，包括主要假设和重要参数的选取是否与往年有较大差异，资产减值损失的计提是否充分合理，是否存在大额资产减值集中在报告期的情况。
此外，外汇波动也给部分房企造成了损失。蓝光发展、泰禾集团等房企在业绩预告中提到，汇兑损失也是损益下降的原因之一。例如，泰禾的业绩预告显示，由于人民币对美元贬值，公司以美元计价的外币贷款及利息产生较大汇兑损失，导致公司亏损。
业内人士认为，将偿还2023年到期美元债务的房地产企业也将受到外汇波动的影响。中指院监测数据显示，2023年一季度，房企境外未偿还债务规模超过1000亿元，偿债压力较大，因此这些房企可能承担更多汇兑风险。
“虽然汇兑损失占净利润的比重相对较小，但考虑到目前房企流动性紧张，也增加了房企的资金压力。”中国银行证券分析师曾表示。
“总体来看，房地产行业利润下滑，叠加市场仍在探底，房企投资信心不足，拿地仍会较为谨慎。同时，行业优胜劣汰仍将持续，企业长期亏损可能会影响其后续发展潜力。”中指院企业部部长刘水告诉记者。
对于2023年房地产企业盈利环境的预测，刘水认为，2022年下半年，监管层将密集出台利好政策，从供需两方面稳定市场预期。今年房地产市场将触底企稳，房企盈利状况较去年有所好转，但压力依然存在。
“目前市场正在搭建底盘，未来资产减值损失对企业效益的影响会逐渐减弱。部分出现减值的资产未来也将有机会转回，有望提升行业盈利增长预期。”上述克而瑞分析师表示。
